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原创 ·土地评估 |浅评“现房销售”的若干影响

来源:??????2018/9/23 10:54:54??????点击:

  引言

近日,各大社交平台上疯狂地转发了一则关于彩票、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等地拟实行现房销售制度的新闻。当然,笔者也在平时使用的社交平台上阅读并随手转发了这篇新闻,意想不到的是,在短短的时间内,笔者的评估及地产行业好友们便在转发的新闻下热烈地讨论起来了。

由于篇幅有限,以上仅截取部分讨论内容,完整评论足足有两个版面有余,实在令笔者惊讶。再细看新闻的内容,其实该项政策尚未正式施行,只是彩票省房地产协会向各副会长单位征求关于预售制度改革的相关意见。不过,该新闻的震撼程度确实足以让各地产从业者辗转难眠,甚至有些好友可能已被连夜叫回公司开应对会议了。

虽然,该项新政正在广泛征求相关行业单位的意见,但是同时要求各地住建部门对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。由此可见,即使未来或因各方反对暂不实行现房销售政策,但基本可以预期现行预售制度将面临更为严格的管控措施。

谈及到此,大家或许有个疑问,该政策若真的实施,那影响到底有多大呢?恰逢假期,笔者也想结合自己在估价和国土行业上短短几年的浅薄见解,为大家简单地分析一下:

  预售制度的由来

1953年,香港商人霍英东最早提出了“楼花”模式,并提倡分期付款。随后这种销售模式被广泛运用,并在1994年的《城市房地产管理法》等法律文件中予以明确,目的在于鼓励更多{word1}资本进入市场,从而增加商品房的市场供应量,保障房地产市场的健康发展。

千禧年后,随着北上广深等热点城市的居住需求大增,开发商结合当时房贷政策的放开将未开发的楼盘提前预售,而消费者的消费观念也随之改变,随后市场基本认可这种超前购房行为。

  对房地产开发企业有何影响

在随后近二十年的房地产市场发展中,房地产开发企业利用该销售模式降低了项目财务成本的压力,提高了企业的生存能力。部分有“远见”的企业甚至利用该制度结合多渠道融资创新延伸出“高周转”的营运模式并借此发展壮大。

为更容易理解以上所说的“高周转”运营模式,以下引用在房地产市场较为火热的2017年上半年相关数据进行简要解释:

以上数据来源于《好奇心日报》整理所得


看到以上的数据,房地产行外人可能会惊叹:“原来房地产企业一直都是身背巨债的啊!”其实,房地产行业比较特殊,它是负债经营的典范,只是大家不了解到底负债多少才合理而已。根据资本理论解释与国内外权威统计,通常企业资产负债率低于75%被认为是相对安全的,但从2017年上半年数据来看,众多知名开发商在这一利好时机依然是负债高企。

众所周知,开发商的主要债务来源银行等金融机构贷款,若实施现房销售,则债务偿还的时间变长,企业财务成本将成倍增加,影响甚大。或者再向大家普及一个数据,虽然央行三年期贷款基准利率仅为4.75%,但由于房地产开发借贷属于风险较高的业务,银行对大型开发企业的抵押贷款利率一般为8.0%以上,而中小型企业更是因信用及风险等级的因素导致其利率更为之高,特别是非银行渠道的融资利率更高达15.0%以上。所以,若企业在房地产市场回落阶段因资金收入阶段性减少,过度的负债将会导致现金流的断裂,资不抵债的企业有较大的几率出现被收购或者破产的情况。

  对地价评估有何影响

现房销售模式的实施,意味着房地产开发模式的改变,而各位从事不动产评估和土地拓展的加班狗们可能已经预知需大改测算表了。对于估价方法来说,影响最大的是假设开发法(剩余法)了,若采用静态分析的假设开发法是否直接改动项目开发完成后的时间计算财务利息呢?而若采用动态分析的假设开发法是否直接改动项目销售的折现时点即可?

结合上述的分析再深入思考,对于假设开发法并不是简单修改销售时点参数就可以的。假设开发法的原理是专业估价人员结合市场实际模拟项目开发过程推算土地价值,而现房销售模式对于开发企业来说可谓牵一发而动全身,很多相关参数会因销售时间调整发生变化:

第一,销售费用取值的变化:为使项目在达到销售条件时尽快回笼资金,现房销售模式在销售推广将上花费更多的成本,特别是延长了相关的广告、销售人员聘用时间,故需重新考虑销售费用比例。

第二,分期开发模式的变化:中小规模开发项目都会选择整体开发销售模式,实行现房销售模式后,该模式可能会因此调整,特别在有限的资金下会主动改变为分期开发模式,虽是增加了开发成本,但在“现金为王”的制约下或许会使整个市场常规开发模式进行调整。

第三,贷款利率的变化:正如上述分析的房地产风险与财务利息的关系,现房销售加大了风险,融资机构会考虑调整借贷额和借贷利率,故在测算时需结合待估对象的区位条件分析其风险等级,合理确定该模式下正常的贷款利率水平。

第四,开发完成后售价的变化,由于销售时点变化,开发完成后售价测算也应注意调整,特别是采用比较法确定售价时应选择同等销售条件或经合理修正后的可比案例。

此外,其他评估方法还有很多相关的参数会因现房销售模式而发生变化,估价人员应该结合市场变动及开发“习惯”的调整进行综合分析判断。

  站在他山之石看对房价的涨跌影响

分析完对开发企业和评估的影响后,想必各吃瓜群众可能跟笔者的众多好友一样,似乎更关心政策实施后对地价及房价有什么影响,房价会因此而下降吗?

结合对地价评估参数的影响分析,笔者仅从地价评估的角度进行了简单的测算,从结果来看,测算的地价看似确实降低了少许。但各位看官先不要高兴,因为地价和房价并不是这样简单测算就能确定的,一切还需由市场供需最终决定,出让底价评估只是基础理论和公平市场竞争条件下的合理量化推算结论。简单点来说就是出让底价虽然低了,但市场竞争决定了竞价走向,更重要的是终端需求又决定了房价基调,即定价策略不只因成本变动而会主动降低。

再看相关的实例,其实现房销售早已在部分城市实施。如南京市,2016年9月至今,南京已出让现房销售宗地达六十多宗。而从效果来看,南京市这两年来的土地市场确实降温了,但整个南京一手房市场依然供需紧张,一方面由于建造时间上导致房源量在某一段时间紧缺,引致部分存量项目价格走高,另一方面由于开发成本的增加,使新入市项目销售价格的普遍提高,而这段时间一手市场依旧稳定上升。

而就在今年的七月,南京国土资源局挂出5宗土地,而其出让规则再一次出现了重大调整。其中一条便是取消了发布于2016年8月的现房销售政策。综上,站在南京这座他山之石来看,现房销售政策对房价的涨跌关系尚无定论,但对各方的影响确实存在。

  小结与寄望

现房销售政策的调整是对现今房地产市场的一次重大考验,上述的浅见只是笔者闲时的一些猜想。现房销售模式对市场影响程度还需长期观察,同时房地产市场管理部门更应及时出台相关的管理措施,稳定整个市场预期。作为行业相关从业者和普通群众,我们当然希望这一政策能为我国房地产市场健康发展做出应有的贡献。

本文仅代表作者个人观点,欢迎交流。


  中地评估部

彩票中地土地房地产评估与规划设计有限公司评估部,长期深耕于不动产估价与评价咨询领域,为客户提供国有与集体建设用地基准地价评估、农用地定级估价、地价动态监测评估、房地产评估、土地评估、征收补偿评估、耕地质量等级监测评价、房地产开发及城市更新项目可行性研究、国土地价管理课题研究等领域全方位、一体化的技术咨询与服务。


  作者简介

李广明:毕业于彩票工业大学,长期从事国有与集体建设用地基准地价、农用地定级估价及相关国土课题等研究咨询工作,主持和参与多地国有建设用地使用权基准地价、集体建设用地使用权基准地价试点、农用地定级估价、不动产估价、耕地质量等级监测评价等项目及国土地价管理课题研究,具有扎实的理论基础和实践经验。


撰稿:评估部李广明

编辑:梁晓静